Як проходить процес купівлі квартири?

[Гість Podorozhnyk]

Хотілося б дізнатися, як можна було б перестрахуватися при купівлі квартири від різноманітних випадків шахрайства. Чув були випадки, коли куплялися квартири, а після продажу з'являлися родичі власників, які претендують на нерухомість. Як можна уникнути подібних випадків?

[Xipypr]

Зі вказаними проблемами жодного разу не зустрічався. Уникнути подібних проблем Вам можуть допомогти агенства нерухомості, юристи та адвокати.

Щодо можливого нащадка(як я зрозумів Ви це мали на увазі), то можу сказати одне - спадщина приймається лише через державну нотаріальну контору(зверніться туди, чи не є предмет купівлі предметом спадщини. На практиці не перевіряв, але теоритично можна).

Щодо інших осіб, що мають право на власнітьс квартири - це особи, які прописані та є співвласниками приватизованої квартири. В такому випадку жоден приватний нотаріус не візьме на себе відповідальності завірити договір купівлі-продажу без усіх співвласників. Так що за це можете не хвилюватись.

[Xipypr]

Xipypr, все неправильно.

Хм.....кажеш все?

А як щодо співвласників? Я також не правий?

На рахунок першого я наголосив: На практиці не перевіряв, але теоритично можна. Це лише припущення.

Тепер щодо неправоти:

Якщо не помиляюся(а якщо помиляюсь, то виправте мене обгрунтовано, Shura), кожна державна установа зобовязана на Вашу вмотивовану і законну вимогу дати відповідь. Якщо грамотно оформити зверненя (а ще краще за допомогою адвоката, який представляє Ваші інтереси) в Державну нотаріальну котнору або безпосередньо в Управління юстиції з запитом "Чи є нерухомість спадщиною, вказаною в заповіті", то реально отримати відповідні дані. Лише відповідь "так/ні". Дані відомості не порочать честь та гідність інших осіб, не обмежують законних прав громадян та не є а ні комерційною, а ні банківською таємницею. Також цей запит можна оформити від імені власника квартири...тобто наполягати на підписанні такого запиту, щоб впевнитись у його чесних намірах.

[Xipypr]

Шура....це дурна дискусія......А якщо зявиться хтось? Від цього ніхто не застрахований.....Заявити свої права на квартиру можна лише на протязі 6 місяців пісял смерті власника. Законодавець чітко встановив термін, під час якого ти маєш право заявити своє право на власність.

А такі поняття як "Хоть с Луны", "мало ли", "всякое в жизны бывает" и т.д. слід використовувати не в розділі Юрисдикція, а в розділі Флуд...а ще краще створити топ "Бабушкині посиденьки". Тому не раджу ставити чиїсь слова під сумнів, щою показати "я самий розумний, слухайте мене".

То Podorozhnyk:

Як Ви зрозуміли, уникнути можна багато чого за допомогою адвокатів та юристів і в той же час Ви не застраховані, що "з'явиться правонаслідник з Місяця"....

Як запасний варіант - послуги агенства нерухомості, де в договорі з ними зазначити, що маєте право вимагати повернути кошти, сплачені Вами за надані Вам послуги, у випадку, якщо ці послуги були неякісними. Хоча й зазначати це в договорі не обовязково ) Й без цього можна буде з них "струсити" )

[Xipypr]

Шура, читай внимательнее: законно они могут требовать на протяжении полугода после смерти владельца.

Если человек, который продаёт квартиру владеет ею более полугода, значит никто(если не обратился), то более может обращаться, хоть к Президенту.....

Шура, читай внимательно, что написано....я больше, вроде как, не доказывал, что могут.

[Yarchik]

Шура, читай внимательнее: законно они могут требовать на протяжении полугода после смерти владельца.

А якщо шестимісячний строк для звернення за спадщиною пропущений, але суд встановить новий строк? Наприклад, людина була в Італії на заробітках, не встигла повернутися вчасно. Причина - поважна...

А якщо спадкоємець зареєстрував на себе спадковий гараж, чи машину, чи ощадну книжку, а квартиру - ні? Адже прийняв частину спадщини - значить, прийняв все. Оформив на себе ощадкнижку - прийняв спадщину, а значить, прийняв квартиру, і не повинен був звертатися в шестимісячний строк з дня смерті спадковдавця в ноткнотору. І нотконтора нічого про це не знає.

Або якщо спадкодавець склав таємний заповіт, про зміст якого невідомо навіть нотаріусу?

Чи ж є договір про довічне утримання, за яким квартира переходить іншим особам...

Нюансів може бути ой, як багато... і навіть грамотний адвокат на в змозі все передбачити. Безперечно, ризики можна мінімізувати, але гарантувати їх ненастання - не може ніхто.

[Xipypr]

Млін....все-таки змусили поритися в законодавстві:

Спадщина має бути прийнята не лише встановленим способом, але й у встановлений строк. Загальний строк складає шість місяців і починає вираховуватись з часу відкриття спадщини.

далі:

Спадкоємець, який пропустив строк для прийняття спадщини, вважається таким, що спадщину не прийняв і правонаступником спадкодавця не є.

А якщо шестимісячний строк для звернення за спадщиною пропущений, але суд встановить новий строк? Наприклад, людина була в Італії на заробітках, не встигла повернутися вчасно. Причина - поважна...

Тепер щодо продовження строку:

Так, особи, які виявили бажання прийняти спадщину після спливу строку встановленого для її прийняття, матимуть на це право, якщо отримають письмову згоду всіх спадкоємців, які прийняли спадщину.

Шановний адміне, а чи стали би Ви давати письмову згоду продовжити строк, якщо Ви вже продали квартиру та отрмали(а то і витратили) кошти за неї?

Думаю ні.....

[Yarchik]

Згода спадкоємців може бути й не потрібна:

Цивільний кодекс України

Стаття 1272. Наслідки пропущення строку для прийняття спадщини

3. За позовом спадкоємця, який пропустив строк для прийняття спадщини з поважної причини, суд може визначити йому додатковий строк, достатній для подання ним заяви про прийняття спадщини.

Отже, якщо я повернуся через рік після смерті спадкодавця, подам заяву до суду, і докажу причини поважності пропуску - я зможу подати заяву про прийняття спадщини. Навіть без згоди спадкоємців. Тому, якщо інші спадкоємці продали квартиру і потратили гроші - вони будуть відповідачами у справі про стягнення частини вартості спадкового майна, або заподіяних збитків. Або про визнання договору відчуження квартири недійсним (якщо будуть підстави, а їх можна знайти). Але в цьому випадку ні нотаріус, ні держава не знатимуть про мої права на квартиру. Значно частіше буває так, що спадкоємців немає, хата стоїть, на неї поклали око сусіди, вселилися, почали робити ремонт, труть з сільською радою про оформлення права власності - але через рік появляється родич спадкоємця, другої чи третьої черги споріднення, і який проживав у Росії, або деінде. А зараз він ставить питання про визнання права власності на спадкове майно. Це - елементарно. І знову ж таки: ні в кого інформації про таких спадкоємців ніхто не отримає. Для цього доведеться наймати бригаду детективів.

Наступне. Так, спадщина може бути прийнята не лише встановленим способом, а й у встановлений строк. Проте читаємо ЦК:

Цивільний кодекс України

Стаття 1268. Прийняття спадщини

3. Спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого статтею 1270 цього Кодексу, він не заявив про відмову від неї.

Отже, якщо в квартирі, після смерті дідуся, проживала внучка, і не подала в шестимісячний строк заяву про прийняття спадщини - вона вважається такою, що її прийняла і без заяви. Відповідно, в нотаріальній конторі немає жодних відомостей про спадкування. Потім, коли постане питання переоформлення права на квартиру - внучка, пред'явивши квитанції про сплату комунальних послуг, витрат за телефон, адресованих їй листів доведе, що вона проживала і зі спадкодавцем, і після його смерті.

Далі.

Цивільний кодекс України

Стаття 1249. Посвідчення нотаріусом секретних заповітів

1. Секретним є заповіт, який посвідчується нотаріусом без ознайомлення з його змістом.

2. Особа, яка склала секретний заповіт, подає його в заклеєному конверті нотаріусові. На конверті має бути підпис заповідача.

Нотаріус ставить на конверті свій посвідчувальний напис, скріплює печаткою і в присутності заповідача поміщає його в інший конверт та опечатує.

Є заповіт. Але ніхто про його зміст не знає. Навіть нотаріус так що порада

... Якщо грамотно оформити зверненя (а ще краще за допомогою адвоката, який представляє Ваші інтереси) в Державну нотаріальну котнору або безпосередньо в Управління юстиції з запитом "Чи є нерухомість спадщиною, вказаною в заповіті", то реально отримати відповідні дані. Лише відповідь "так/ні"...

аж ніяк не є універсальною. Зрештою, особу, яка не має відношення до спадкодавця, там просто пошлють подалі, оскільки такі особи не мають права на отримання відомостей ні з Реєстру спадкових справ, ні з заповітів.

Що таке договір довічного утримання пояснювати? ОК, поясню.

Цивільний кодекс України

Стаття 744. Поняття договору довічного утримання (догляду)

1. За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Це - не відносини спадкування. Це інша цивільно-правова угода. Але її суть не дуже відрізняється від заповіту, з тією лише різницею, що за заповітом споадкоємець може і не вчиняти на користь спадкодавця жодних дій, а за договором довічного утримання - особа повинна доглядати відчужувача. Питається: де є в державній нотаріальній конторі інформація про такий договір? А немає. Такий договір може бути лише в нотаріуса, який його посвідчив. Будете всіх нотаріусів опитувати?

Так що, даючи поради, пане Хірург, рийтесь в законодавстві ретельніше. До речі, мені в ньому ритися необхідності немає. Оскільки ці положення я просто знаю

[Xipypr]

Почну з кінця:

Зрештою, особу, яка не має відношення до спадкодавця, там просто пошлють подалі, оскільки такі особи не мають права на отримання відомостей ні з Реєстру спадкових справ, ні з заповітів.

Будь-ласка, прочитайте уважніше...Я говорив не про спадщину, а чи є нерухомість, в якій я проживаю предметом спадщини, на яку подали хаяву до її прийняття.

На рахунок онуки, яка проживала з дідусем.....

Отже, якщо в квартирі, після смерті дідуся, проживала внучка, і не подала в шестимісячний строк заяву про прийняття спадщини - вона вважається такою, що її прийняла і без заяви. Відповідно, в нотаріальній конторі немає жодних відомостей про спадкування. Потім, коли постане питання переоформлення права на квартиру - внучка, пред'явивши квитанції про сплату комунальних послуг, витрат за телефон, адресованих їй листів доведе, що вона проживала і зі спадкодавцем, і після його смерті.

Якщо онука прийняла дану спадщину, то яким чином її може прийняти особа, що продає Вам квартиру....прийняти, оформити і ще й мабуть вигнати онуку і продати....

Так, дана стаття є( 1268) однак ситуацію важко уявити в поставленому автором топу запитанні.

Щодо усіх можливих ситуацій можна фантазувати дуже довго.

Продавець квартири шахрайським шляхом заволодів квартирою та після її продажу Вам, авторе, доведеться її повернути власнику. А потім вже вимагати через Суд в цивільному порядку повернення коштів, витрачених на житло.

Тому(звертаюся до автора топа), не купуйте квартиру....онука, родич "с Луны", незаконно набута квартира може Вас підстерігати у любій ситуаціїї.....

[Yarchik]

Нотаріальна контора не дасть жодної інформації щодо заповіту. Це факт. Навіть на адвокатський запит. На запит суду - надасть.

Щоб тема не зайшла в дискусію, нагадаю, що в темі бажано висвітлювати нюанси щодо підводних каменів при купівлі квартири. Як вже вияснилося, отримати повну і об'єктивну інформацію щодо квартири - досить важко.

Тому, узагальнюючи, можна зробити такі кроки:

1. Спілкування з сусідами відносно мешканців квартири, їх родичів, і т.д.

2. Отримання відомостей з Єдиного реєстру заборон - чи перебувала квартира коли-небудь під арештом, чи забороною відчуження.

3. Можна також спробувати звернутися до суду з проханням повідомити, чи не перебувають в провадженні суду справи щодо квартири.

4. З'ясувати в ЖЕКові чи відділі реєстрації, хто зареєстрований (прописаний) в квартирі.

5. Звернути увагу на наявність прописаних неповнолітніх, оскільки при їх виселенні батьки (опікуни) зобов'язані забезпечити їх житлом, і на відчуження квартири треба буде дозвіл органу опіки і піклування.

6. Агентствам нерухомості і ріелтерам довіряти в цьому питанні на 100% не варто, оскільки то не їх основна робота. Вони займаються іншим.

7. Перевірити, чи особа, яка продає квартиру, часом не стоїть на обліку в Липинах, чи адекватна, зробити відеозапис розмов, процедури підписання договору і т.д.

8. Адвокати, юристи... не знаю, як інші, а я за всесторонній аналіз ситуації щодо квартири, підготовку запитів, перевірку відомостей і забезпечення всяких страховок взяв би істотну суму. Оскільки така робота трохи більше пасує детективу, а не адвокату. В решті адвокат, боюся, дасть лише загальні поради. Тому передусім треба покладатися на себе.

[Yarchik]

как простой метод защититься от претензий бывших владельцев - продать квартиру еще раз.

Та як сказати... ярлик добросовісного набувача не завжди рятує... судова практика є всяка. Більше того, недавно на семінарі один із суддів Верховного Суду України заявив про те, що якщо відносно майна було укладено кілька "ланцюжкових" угод, укладених з метою "легалізації" майна - зацікавлена особа вправі в одному позові визнавати їх всіх недійсними.

Тим більше, якщо в ланцюжку фігуруватимуть родичі/знайомі/колеги - це однозначно буде розцінене судом, як намагання "відмити" квартиру, і що покупці добре знали, з якою метою це робиться. Найоптимальніше - це продаж квартири з торгів, в порядку виконання судового рішення і звернення стягнення на майно (позичив гроші - заставив квартиру - суд виніс рішення про стягнення суми боргу - виконавча служба описала і продала квартиру). От там вже забрати квартиру нереально.

[keepo]

А в договорі купівлі-продажу можливо зазначити пункт по якому продавець має повернути гроші, при "появі" спадкоємців?

[Yarchik]

А в договорі купівлі-продажу можливо зазначити пункт по якому продавець має повернути гроші, при "появі" спадкоємців?

Якщо з якихось підстав договір розривається, чи визнається недійсним - це ніби само собою розуміється. Але якщо договір буде визнано недійсним - то він визнається недійсним ВЕСЬ, в т.ч. положення про відшкодування збитків, штрафи і т.п. Так що санкції у випадку розірвання, визнанян договору недійсним чи повернення майна краще прописувати в окремому договорі.

[Scorpio]

А якщо скласти ще один договір, на випадок появи спадкоємців з космосу?

[Yarchik]

А якщо скласти ще один договір, на випадок появи спадкоємців з космосу?

Правильніше буде скласти щось приблизно (але не один в один) таке:

ПРОДАВЕЦЬ і ПОКУПЕЦЬ домовилися, що у випадку, якщо з будь-яких причин, укладений договір купівлі-продажу квартир буде розірваний, визнаний недійсним, або припинений, і при цьому право ПОКУПЦЯ на придбану за договором квартиру втратиться або оспорюватиметься будь-ким - ПРОДАВЕЦЬ зобов'язаний відшкодувати ПОКУПЦЮ штраф у сумі, яка обчислюватиметься за формулою (ЦІНА КАРТИРИ з врахуванням індексу інфляції станом на день виславлення ПОКУПЦЕМ вимоги ПРОДАВЦЮ про сплату штрафу) + 100 мінімальних заробітних плат.

Ну, або щось приблизне.

А якщо скласти ще один договір, на випадок появи спадкоємців з космосу?

а смысл. это можно в основном договоре "купли-продажи" указать.

Не можна, Шура... якщо основний договір буде визнано недійсним - він буде визнаний недійсним весь, в т.ч. і якісь компенсаційні положення.