Процедурка купівлі житла

[nameless]

Хотілося б отримати інформацію про сабжеву процедуру. Зокрема, цікава документальна сторона. Які документи потрібно оформляти, як саме оформляти і хто повинен їх оформляти. Чи передається при купівлі житла у власність покупця щось крім самої житлової площі. Взагалі цікавить ця тема, тому буду вдячний за будь яку корисну інфу чи за зсилки на таку.

ЗІ Наперід вибачаюсь, якщо тема не в тому розділі. Якщо подібна тема вже на форумі була, прошу дати зсилку на неї - пошук її не знайшов.

[miDas]

Про те, які документи треба підготувати, можна дізнатися в нотаріуса, оскільки саме він буде оформляти та посвідчувати договір купівлі-продажу. А ось саму перевірку документів (підстави набуття права власності, повноваження підписанта та ін.) варто довірити кваліфікованому юристу, він же зможе застерегти від можливих подальших ризиків цієї операції, яких може бути багато. Для прикладу наведу ось цю статтю.

Схемы обмана при покупке и продажи квартир.

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли "за бортом" люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то -- отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже -- покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи. Самый примитивный, но редко встречающийся обман -- это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели -- аферисты просто подсовывают продавцу банальную "куклу" из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего 0 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут... 50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям -- так называемая продажа "по дубликатам". В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги -- и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и "продают" ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена...

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления -- рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников -- частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на "фирмы-однодневки", которые возникают для заключения одного - единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант -- хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу -- 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие "фирмы" берут за просмотр вариантов небольшие деньги -- от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. "Навар" с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до 0. Немного, конечно, зато и расходы минимальные -- только на бензин, да и состава преступления нет -- пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

А вот еще распространенный прием. К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя -- заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя "заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина", его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении "срока действия договора аренды", является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?

Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно проколоться и так: при покупке квартиры подписывается договор купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади.

Тут необходимо сделать небольшое отступление. У квартиры существует как бы две цены -- по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы -- продавец, и пошли на это, то все, -- можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре и -- все... Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к., как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

[Volyniaka]

Навіщо відразу страшилки...

Ось повний перелік документів необхідних для оформлення договору купівлі-продажу квартири.

1.Документ, що встановлює особу сторін. Згідно з Інструкцією, про порядок чинення нотаріальних дій (п.13):

„Установлення особи здійснюється за паспортом або іншими документами, які унеможливлюють будь-які сумніви щодо особи громадянина (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, але не є громадянином України, національний паспорт іноземця або документ, що його замінює, посвідчення водія,

посвідчення інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи, та ін.). Посвідчення водія, особи моряка, інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи, не можуть бути використані громадянином України для встановлення його особи під час укладення цивільно-правових правочинів.”

Таким чином, для посвідчення угоди, особа сторін встановлюється :

- Особу громадянина України за паспортом або закордонним паспортом. Вимога до внутрішнього паспорту - наявність вклеєних фотокарток при досягненні 25 і 45 років (допускається 1 місяць прострочення); для паспорт для виїзду за кордон – чинний термін його дії.

-Особу іноземців встановлюється за закордонним паспортом (перевіряється наявність чинної візи і відмітки про перетинання кордону України). При перебуванні більше 3-х місяців в Україні необхідно наявність реєстрації органами міграційної служби. Особу громадян Росії та Білорусі може бути встановлено за їх внутрішніми паспортами (за наявності міграційної карти).

- Особу сторін, яким не виповнилось 16 років встановлюється за свідоцтвом про народження, за умови що батьки особисто підтвердять їх особистість.

2.Правовстановлюючий документ. Право власності має бути підтверджено державною реєстрацію БТІ. Після створення державного реєстру правочинів, державна реєстрація права власності буде здійснюватись після державної реєстрації правочинів. Більш детальніше про проблему яка досі існує в цьому питанні - у відповідній консультації. Перелік правовстановлюючих документів визначений тимчасовим положенням про державну реєстрацію права власності на об’єкти нерухомого майна (Мінюст N 7/5 від 07.02.2002 (в редакції від 17.05.2004 N 36/5).

3.Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно. (Київське БТІ не підключене до цього реєстру і продовжує видавати довідки-характеристики). В інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій, такого документу як довідка-характеристика не передбачено, але ст. 63 містить відсильну норму на наказ Мінюсту 84/5 від 20.09.2002 р. в редакції наказу 92/5 від 23.10.2002р. згідно з яким нотаріуси продовжують приймати довідки-характеристики від БТІ, які не підключені до електронного реєстру прав власності на нерухоме майно. Строк дії довідки 3 місяці. Нотаріус має відмовити у посвідчені договору коли в довідці є відмітка про перепланування, що здійснене без відповідного дозволу. Якщо зміни у квартирі незначні, цю відмову можна оскаржити через суд посилаючись на 383 статтю ЦК.

4. Довідка про відсутність заборони відчуження (арешту). Довідка береться в день посвідчення угоди через реєстратора бази інформаційного центру, якими є більшість нотаріусів ( я в тому числі). Якщо є заборона - відчуження допускається із згоди кредитора з переведенням на набувача боргу. За наявності арешту - відчуження не дозволяється. Довідка береться із старої бази (Феміда). На цей час існує новий Єдиний реєстр обтяжень нерухомого майна, витяги з якого поки що безоплатні. . Раніше нотаріусам приписувалось брати довідки як із старої , так з нової баз. Наказом Мінюсту 17.05.2004 N 36/5 „Про затвердження змін до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно”, встановлено, що запити про відсутність або наявність арештів об’єктів нерухомого майна з Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна подаються відносно договорів про відчуження нерухомого майна, укладених до 1 січня 2004 року та нотаріально не посвідчених. Таким чином дві довідки видаються стосовно договорів, укладених між юридичними особами ( з 2004 року таки договори підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню).

5. Довідка про відсутність податкової застави. Береться також через нотаріуса-реєстратора підключеного до відповідної бази. Згідно з новою редакцією Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій (п. 47), „договори про відчуження або заставу нерухомого та рухомого майна (майнових прав) посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності податкової застави... Договори про відчуження майна (майнових прав) платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, посвідчуються за умови письмової згоди відповідного податкового органу”. Таким чином, перевірка здійснюється щодо всіх учасників угоди з боку відчужувача, включаючи неповнолітніх, малолітніх, іноземців, та подружжя, якщо він (вона) є співвласником. Перевірка відбувається на підставі довідки про ідентифікаційний код. Іноземні громадяни можуть одержати її в міській ДПА, (Київ, вул. Шолуденка, 31)

6. Нотаріально оформлена згода подружжя відчужувача є необхідною, якщо квартиру придбано під час перебування в шлюбі (купівля-продаж, міна, викуп через кооператив або за інвестиційним договором). Згода може бути викладена, як окрема нотаріальна дія, як на окремому аркуші, так і на примірниках договору. Факт шлюбних відносин перевіряється за свідоцтвом про шлюб і на підставі відмітки у паспортах обох подружжя. Розірвання шлюбу не впливає на право власності, таким чином колишній чоловік (дружина) залишається співвласником квартири незалежно від часу після розірвання шлюбу. Для розлучених, вдівців необхідно мати відповідні свідоцтва. Особи, які придбавали майно поза шлюбом подають нотаріусу заяву (можна на примірнику договору, що залишається у нотаріуса), зміст цієї заяви доводиться до відома покупців. Якщо квартира придбана в цьому році, неодружені подають також заяву про те що під час придбання квартири вони не перебуваються у фактичних шлюбних відносинах (ст. 74 СК).

7. При посвідченні угод за участю майна дітей, нотаріусу подаються документи, що свідчать про дії щодо збереження прав неповнолітніх (договір за яким на ім’я неповнолітнього придбане інше майно, внесено гроші на його рахунок в банківській установі тощо). Детальніше про дозвіл орану опіки і піклування у відповідній консультації.

8. ф.3 ЖЕКу щодо осіб, які зареєстровані у квартирі і, тому, мають законні права на її користування. З 2004 року згідно із ст. 59 Сімейного кодексу власник, при розпорядженні житлом повинен враховувати законі інтереси членів сім’ї щодо користування квартирою. Тому, за наявності осіб які мешкають в цій квартирі, але не є її власниками, нотаріус буде вимагати або згоду цій осіб на відчуження, або знаття їх з реєстрації до укладення угоди, або згоди покупця на збереження їх прав на користування квартирою після укладення угоди.

9. Нотаріально оформлена згода подружжя покупця на укладення угоди із зазначенням умов договору. Ця згода також може бути викладена, як окрема нотаріальна дія, на примірниках договору.

===========================

Зрештою це повинен знати кожен нотаріус як і кожен ріелтор.

Більшість агентств нерухомості можуть допомогти /прискорити в отриманні тих чи інших документів.

Перелік луцьких АН я викладав ось ТУТ